专家分析：酒店式公寓三大隐蔽问题暗藏陷阱！

2025-08-04 公寓新闻 11606

据业内专家介绍，国内酒店式公寓类型不一，大致分为度假式酒店公寓、商务型酒店公寓和居住型酒店式公寓三种，目前市场上正在热销的主要是最后一种。这种公寓可以自住，也可以出租，其往往凭借良好的地段、周边的配套及高水平的物业管理，确保公寓保值、升值。虽然这种公寓具有很多优点，但也存在一些让购买者看不懂的问题，甚至是陷阱。

首先是酒店式公寓的产权年限问题。根据市规划局、市国土房管局和市建交委联合发布的《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》规定，酒店型公寓的规划用地性质为商业金融业用地，用地类别归属为住宿餐饮用地。酒店型公寓应采用公开出让方式供地，出让年限为40年。但有些相关人员却表示，他们兴建的所谓酒店式公寓是商住民居合二为一的混合性，使用的年限比较长，是50-60年;有的声称使用年限更长。位于近郊的一处号称是酒店式公寓销售人员说，他们兴建的公寓不属于商业用地，使用年限可以达到70年。有关专家指出，现在有些开发商把普通的公寓和混合型公寓都称为酒店式公寓，目的是提高公寓的档次，增加公寓销售卖点，不是真正意义上的酒店式公寓。

酒店式公寓的第二个问题是使用面积缩水，出房率低。调查发现，有酒店式公寓建筑面积100平方米的公寓实际居住面积只有70平方米，虽然也有二室一厅，但空间面积相对狭小。销售人员介绍，由于公摊面积较大，所以出房率只有70%左右。酒店式公寓使用面积的缩水直接来源于建筑面积的缩水。按照市有关规定，酒店式公寓建筑面积界定的标准是：建筑主体功能部分层高大于4.4米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的1.5倍计算;建筑主体功能部分层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的2倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。

酒店式公寓第三个问题是，有些销售商为减轻购买者对入住后高价费用的担心，就谎称酒店式公寓是按照民用住宅收取相关费用，其实这是骗人的。按照市建委日前出台的相关规定，酒店式公寓的水、电、气、热等配套费用将按照公建标准缴纳，其使用费用应按照非住宅标准收取。

酒店式公寓还有一个问题就是物业配套及收费标准模糊不清。有关专家介绍，购买酒店式公寓要想升值，其中要素之一就是要有良好的物业管理。但现在开盘销售的酒店式公寓由于都是在建项目，销售人员对后期物业管理知之甚少，只是告诉购买者聘请的物业公司是国内外知名的物业公司，服务标准绝对一流。但却没有相关的合同文本，更没有具体收费标准。这样让入住后的业主完全处于被动，高收费有可能换不来高水平的物业服务。